+7 (982) 661 55 05
Екатеринбург и Свердловская область
30 июня 2014
Все ситуации изменения арендной платы за землю можно свести к следующим:
1) Изменение также возможно на основании изменения ставки арендной платы.
Чаще всего ставка арендной платы определяется как величина кратная земельному налогу, который определяется только из кадастровой стоимости. Реже бывают случаи определения ставки арендной платы исходя из самого договора или из ставки рефинансирования.
При определении размера арендной платы за землю на основании кадастровой стоимости земельного участка, нормативными актами соответствующего муниципального образования, или субъекта федерации.
Однако стоит обратить внимание на положение п. 15 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, в редакции действовавшей после 2006 года. Пунктом устанавливаются обязательные ставки арендной платы за пользование земельным участков, предоставленным для строительства. При чем, эти ставки имеют характер санкций за затягивание сроков строительства. Так если объекты строительства не введены в эксплуатацию в течение двух лет с момента заключения договора ставка будет равняться 2,5 % от кадастровой стоимости, а если объекты строительства не введены в эксплуатацию в течении трех лет, то ставка будет равна 5% от кадастровой стоимости.
2) Изменение размера арендной платы в связи с увеличением на коэффициент инфляции.
Договорами аренды земли предусматривается возможность такого увеличения, при чем этот способ одностороннего увеличения не ущемляет прав арендатора, поскольку сумма арендной платы увеличивается незначительно.
3) Увеличение арендной платы в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка.
Как указано выше при исчислении арендной платы из кадастровой стоимости, увеличение кадастровой стоимости повлечет увеличение арендной платы за землю.
Кадастровая стоимость определяется на уровне государственных органов Свердловской области. В определении размера кадастровой стоимости не участвуют арендаторы земельных участков. Оценка проводится правительством Свердловской области в одностороннем порядке, без учета индивидуальных характеристик земельного участка. В результате чего кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость в среднем в 5-7 раз. В этой же пропорции увеличивается размер арендной платы за землю.
Единственным способом защитить свои права в этом случае является процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в административном и судебном порядке.
В результате оспаривания кадастровой стоимости вы получите решение о признании кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка, из которой будет определяться арендная плата.
На сегодняшний день Арбитражный суд свердловской области стоит на позиции отказа в возврате сумм арендной платы неосновательно полученных администрацией по договорам аренды земельный участков на основании завышенной кадастровой стоимости. Специалисты фирмы «ЛЕКСТЕР» ведут судебную работу по изменению такой позиции суда.
4) Увеличение арендной платы в связи с увеличением рыночной стоимости земельного участка.
При определении размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, договором аренды предусматривается возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.
При этом права арендатора наименее защищены, так как рыночная стоимость земельного участка определяется оценщиком Арендодателя. Стоимость при этом может быть завышена в 160 раз. Представление Арендодателю отчета независимого оценщика с фактической рыночной стоимостью не имеет значения для Арендодателя, поскольку завышенная стоимость позволяет ему получить больше арендной платы.
Защитить права арендатор может только в судебном порядке. Оспаривание отчета оценщика о рыночной стоимости земли вместе с решением об изменении размера арендной платы позволяет обосновать незаконность принятия такого решения. И как следствие, принятие в качестве основы для расчета арендной платы действительной рыночной стоимости земли.
5) Увеличение размера арендной платы задним числом или другое нарушение условий договора аренды.
Арендодатель всегда исходит из стремления получить больше арендной платы, поэтому государственные и муниципальные органы не гнушаются нарушать условия договора и действующего законодательства на пути к достижению своей цели.
Наиболее распространенное нарушение – это изменение размера арендной платы за землю задним числом. Скажем, вы арендуете земельный участок. Исправно платите арендную плату 5 месяцев. В середине года вам приходит новый расчет арендной платы которым устанавливается, что арендная плата для вас изменена, но не с момента получения расчета, а с первого января этого года. В результате за вами начинает числиться долг по арендной плате. Чаще всего такие действия арендодателя являются нарушением, если договором у вас отдельно не предусмотрено изменение арендной платы в силу изменения законодательства, и с момента изменения законодательства.
Другим распространенным нарушением является изменение арендной платы чаще двух раз в год. Например, первый раз увеличение на коэффициент инфляции, а второй за счет увеличения рыночной стоимости участка. Такое изменение невозможно в силу противоречия ст. 614 ГК РФ. И сделка по изменению арендной платы более 1 раза в год является недействительной.
Применение к ранее заключенным договорам законодательства действующего в настоящее время. По общему правилу к договору применяется законодательство, которое действовало в момент его заключения, если самим договором не предусмотрено, что вновь принятые законы распространяют свое действие на него.
Во всех случаях одностороннее изменение договора аренды земельного участка должно соответствовать закону и не нарушать прав и законных интересов арендатора. Иначе такие односторонние изменения могут быть оспорены в судебном порядке.
Наши услуги:
Помощь юриста в установлении сервитута на чужие земельные участки
Определение порядка пользования недвижимостью
Защита прав при изъятии земельного участка
Определение порядка пользования земельным участком
Устранение препятствий в пользовании земельным участком
Изменение разрешенного использования земли
