+7 (982) 661 55 05
Екатеринбург и Свердловская область
30 июня 2014
Нормы о самовольной постройке включены законодателем в главу 14 ГК РФ «Приобретение права собственности» и представляет собой специальное правило о приобретении права собственности на недвижимое имущество.
Согласно легальному определению, самовольной постройкой является «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил» (статья 222 ГК РФ).
Здание, строение – объект капитального строительства, производственно-промышленного, торгово-офисного или жилого назначения, конструктивно предназначенный для постоянного или временного пребывания в нем людей. Данный вид недвижимого имущества является продуктом человеческой деятельности.
Сооружение – объект капитального строительства, обслуживающий производственно-промышленную или бытовую деятельность человека, конструктивно не предназначенный для постоянного или временного пребывания в нем (на нем) людей. Данный вид недвижимого имущества так же создается человеком.
Объект незавершенного строительства – объект капитального строительства, строительная (техническая) степень готовности (окончености) которого не позволяет признать его пригодным к эксплуатации в соответствии с его назначением.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ, лицо, возведшее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Следовательно, самовольная постройка не является объектом гражданских прав как некий целостный и комплексный предмет, как единое материальное благо – как объект недвижимости.
При этом самовольную постройку нельзя рассматривать как набор конструктивно соединенных строительных материалов прочно связанных с земельным участком.
Самовольную постройку необходимо рассматривать как объект капитального строительства (здание, сооружение или объект незавершенного строительства), по своей являющийся нелегальным объектом недвижимости.
1. отсутствие у застройщика прав на земельный участок;
2. отсутствие разрешения на строительство;
3. допущенные при строительстве нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания права собственности на самовольную постройку лицо должно доказать следующие обстоятельства (необходимый юридический состав):
1. наличие у лица права собственности, права (постоянного) бессрочного пользования или права пожизненного (наследуемого) владения на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка;
2. соответствие самовольной постройки требованиям градостроительных и строительных норм и правил;
3. лицо предприняло все меры для получения разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В статье 222 ГК РФ указаны следующие титулы на земельный участок, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного (наследуемого) владения.
При этом, Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от «01» августа 2007 года, в отношении жилых домов, в качестве возможного титула указал право аренды земельного участка: «По смыслу статьи 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан».
Исключительно иск о признании права собственности на самовольную постройку без требования о признании права на земельный участок может быть удовлетворен только при наличии зарегистрированного права на земельный участок или документально подтвержденного ранее возникшего вещного права на земельный участок. Во всех остальных случаях, кроме признания права на самовольную постройку, необходимо заявить, доказать и обосновать требование о признании права на земельный участок. И только при условии удовлетворения требования о признании права на земельный участок, может быть удовлетворено требование о признании права собственности на самовольную постройку.
Отказ в удовлетворении требования о признании права на земельный участок влечет отказ в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку.
2. Соответствие самовольной постройки требованиям градостроительных и строительных норм и правил
Под градостроительными нормами и правилами понимаются требования градостроительного законодательства, начиная от Градостроительного кодекса Российской Федерации до требований градостроительного регламента установленного для конкретного земельного участка.
Вопрос применения требований градостроительного законодательства при признании права собственности на самовольную постройку является той самой точкой столкновения интереса частного лица, заключающегося в свободном использовании земельного участка, без оглядки на планы органов государственной и муниципальной власти в отношении данного участка, и интереса публичного заключающегося в том, чтобы строительство на территории населенного пункта велось по единым градостроительным правилам и в соответствии с планом застройки.
С принятием правил землепользования и застройки, весы судебной практики сместились в сторону чаши публичного интереса.
Так в случае, если орган местного самоуправления возражает против легализации самовольной постройки, основным доводом становится то обстоятельство, что возведенное строение не соответствует градостроительным требованиям (установленному градостроительному регламенту земельного участка).
На примере населенного пункта город Екатеринбург, самовольная постройка подлежит проверке на предмет соответствия Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Екатеринбургской городской думы № 68/48 от «13» ноября 2007 года.
Под строительными нормами и правилами понимаются требования СНиП, утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по Строительству и Жилищно-коммунальному комплексу от «23» июля 2007 года № 80 и Постановлением от «17» сентября 2002 года № 123.
Вопрос соответствия самовольной постройки строительным норма и правилам решается посредством предоставления в суд положительного заключения соответствующего специалиста (организации) о том, что самовольная постройка соответствует строительным требованиям либо проведением судебной технико-строительной экспертизы.
В случае необходимости застройщику необходимо представить доказательства соответствия постройки санитарным требованиям, предъявляемым к соответствующим помещениям и нормам пожарной безопасности. Представление таких заключений осуществляют государственные органы санитарного и пожарного надзора.
3. Лицо предприняло все меры для получения разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию
Необходимо указать, что отсутствие разрешения на строительство, это единственной «простительный» недостаток, единственный «допустимый порок», при наличии которого самовольная постройка может быть узаконена.
Если у лица не будет прав на земельный участок, в иске об узаконении надлежит отказать; если самовольная постройка не будет соответствовать строительным и градостроительным нормам и правила, она не может быть легализована. Однако, если у застройщика имеются права на земельный участок, объект капитального строительства соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, но строительство велось без получения разрешения на строительство, застройщик может легализовать такую постройку.
До принятия Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от «29» апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», данный юридический факт не был решающим для решения вопроса о признании права собственности на самовольную постройку.
Ранее отсутствие разрешения на строительство являлось лишь одним из возможных признаков самовольной постройки и не имело значения для разрешения вопроса о признании права на самовольную постройку.
Не имело значения и не устанавливалось судами то обстоятельство, обращалось ли лицо, возведшее самовольную постройку, в уполномоченные органы с заявлением о выдаче разрешительной документации или же застройщик не предпринял никаких мер к легализации строения в административном порядке.
В настоящее время высшими судами сформулировано следующее правило: «Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».
Таким образом, то обстоятельство, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, меры по ее легализации в административном порядке, ранее не рассматривавшееся судами как таковое, на данный момент является одним из решающих элементов юридического состава, необходимого для признания права собственности на самовольную постройку.
В настоящее время можно говорить о том, что для некоторых случаев законом установлены иные, альтернативные (внесудебные) варианты оформления права собственности на самовольную постройку
Под иным порядком в соответствии с действующим законодательством можно понимать только оформление права на самовольную постройку в упрощенном порядке.
Статьей 25.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен следующий юридический состав необходимый и достаточный для государственной регистрации права собственности на самовольную постройку:
1. Отсутствие законодательного требования, о получении разрешения на строительство такого объекта недвижимого имущества, либо тот случай самовольная постройка является индивидуальным жилым домом.
2. Наличие документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащих его описание, либо наличие надлежащим образом заполненной декларации (в отношении строений не требующих получения разрешительной документации);
3. Наличие правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
При упрощенном порядке оформления прав на данные объекты собственнику необходимо подтвердить лишь два обстоятельства – факт создания объекта и наличие права на земельный участок.
Также судебная практика знает случаи признания права собственности на самовольную построй, посредством применения статьи 234 ГК РФ (Приобретательная давность). В частности Информационное письмо от «09» декабря 2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в котором Президиум Высшего Арбитражного Суда фактически распространил действие норм о приобретательной давности на лиц, владеющих самовольными постройками более 15 лет.
В любом случае выбор способа оформления права собственности на самовольную постройку зависит от конкретных обстоятельств дела, важно помнить, что действующее процессуальное законодательство не дает второго шанса воспользоваться судебной защитой, поэтому при обращении в суд с иском о признании права на самовольную постройку истцом должен быть представлен «непробиваемый» набор доказательств, дающий нужные ответы на все вопросы суда и органов государственной и муниципальной власти.
Наши услуги:
Помощь юриста в узаконении самовольной постройки
Помощь юриста в вопросах недвижимости
Составление договоров с недвижимостью
