Подходы оценки жилой недвижимости

Подходы к оценке жилой недвижимости

 

При возникновении необходимости продажи жилья, равно как и в ряде других случаев, перед многими собственниками возникает вопрос оценки его стоимости. С одной стороны, не хочется потерять, занизив стоимость. С другой стороны, завышая стоимость можно долго ждать покупателя. Практически этот вопрос можно решить самостоятельно, устанавливая свою цену, а также обратиться к риэлтору или независимому оценщику. Основное преимущество обращения к оценщику заключается в том, что на руках заявителя остается документ с официальными результатами оценки.

 

Подходы: затратный, доходный, сравнительный

 

Выделяют три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, доходный и сравнительный.

Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода (cost approach) определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства улучшений (недвижимости) с учетом совокупного износа. Исходное положение затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки. Другими словами, стоимость улучшений определяется как стоимость строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в текущую стоимость на момент оценки. Общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости является арендная плата.

Сравнительный подход, называемый также рыночным, является наиболее широко применяемым в мировой оценочной практике. Сущность его заключается в следующем: стоимость имущества определяется путем сопоставления цен предложений подобных объектов.